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中文名：物業(yè)服務(wù)合同
英文名：Property Service Contract
類別：民法
概述
物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的合同。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他物業(yè)管理人。民法典第937條對此作了規(guī)定。
一、物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容
民法典第938條第1款、第2款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分?！?/p>
二、物業(yè)服務(wù)合同的效力
（一）物業(yè)服務(wù)人的義務(wù)
1.親自提供物業(yè)服務(wù)的義務(wù)
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)親自履行提供物業(yè)服務(wù)的義務(wù)。民法典第941條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人的，應(yīng)當(dāng)就該部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)向業(yè)主負(fù)責(zé)。物業(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人?！蔽飿I(yè)服務(wù)涉及衛(wèi)生、環(huán)保、消防、特種設(shè)備維修、道路養(yǎng)護(hù)等諸多方面，物業(yè)服務(wù)人有權(quán)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人，無須經(jīng)過業(yè)主同意。當(dāng)該部分專業(yè)服務(wù)事項(xiàng)不符合約定時(shí)，業(yè)主有權(quán)依法請求物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)違約責(zé)任，而無權(quán)請求次受托人承擔(dān)違約責(zé)任。但是，禁止物業(yè)服務(wù)人將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)分解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。
2.妥善提供物業(yè)服務(wù)的義務(wù)
民法典第942條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理?！蔽飿I(yè)服務(wù)人提供服務(wù)的區(qū)域是物業(yè)服務(wù)區(qū)域。目前在實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)區(qū)域一般與建筑區(qū)劃一致。
3.公開和報(bào)告義務(wù)
民法典第943條規(guī)定了物業(yè)服務(wù)人的公開和報(bào)告義務(wù)。在物業(yè)服務(wù)合同履行過程中，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人對服務(wù)信息掌握的程度不同，存在明顯的信息不對稱，物業(yè)服務(wù)人的公開和報(bào)告義務(wù)，有助于防止物業(yè)服務(wù)人利用信息優(yōu)勢損害業(yè)主合法權(quán)益，有助于保障業(yè)主的知情權(quán)，便利業(yè)主行使監(jiān)督權(quán)，維護(hù)自身權(quán)益，對物業(yè)服務(wù)作出正確評判，推進(jìn)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的市場競爭。物業(yè)服務(wù)人公開和報(bào)告的內(nèi)容、方式，可以在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定，有約定的按照約定，沒有明確約定的，按照有關(guān)規(guī)定予以確定。
（二）業(yè)主的義務(wù)
1.支付物業(yè)費(fèi)的義務(wù)
支付物業(yè)費(fèi)是業(yè)主所負(fù)有的主給付義務(wù)。民法典第944條第2款規(guī)定：“業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁?！边@是將物業(yè)服務(wù)人的催告作為提起訴訟或者申請仲裁的前置程序。這同時(shí)也意味著，物業(yè)服務(wù)人只能采取催告的方式催交，不得采取停止供應(yīng)電、水、氣、熱力等方式催交。
2.業(yè)主的告知和協(xié)助義務(wù)
物業(yè)的裝飾裝修是業(yè)主行使專有部分所有權(quán)的一種方式，但是，裝飾裝修對其他業(yè)主的利益會產(chǎn)生直接影響，不適當(dāng)?shù)难b飾裝修會危及建筑物的安全，妨礙物業(yè)服務(wù)人妥善提供物業(yè)服務(wù)，危害其他業(yè)主的利益。物業(yè)服務(wù)人對業(yè)主的裝修裝飾活動(dòng)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行適度的管理、指導(dǎo)、監(jiān)督，防止損害業(yè)主團(tuán)體和其他業(yè)主的合法權(quán)益，這是物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同，實(shí)現(xiàn)對“物”有效管理、維護(hù)的必要要求。民法典第945條第1款規(guī)定：“業(yè)主裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，遵守物業(yè)服務(wù)人提示的合理注意事項(xiàng)，并配合其進(jìn)行必要的現(xiàn)場檢查。”
業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)專有部分以及設(shè)立居住權(quán)，均屬于業(yè)主依據(jù)專有權(quán)所享有的權(quán)利。但是，這些行為都涉及物業(yè)服務(wù)相對人的變化，業(yè)主負(fù)有告知物業(yè)服務(wù)人的義務(wù)，能夠最大限度促使物業(yè)服務(wù)人了解情況，知悉相關(guān)物業(yè)真實(shí)使用情況，確定物業(yè)服務(wù)享有之主體、物業(yè)服務(wù)人救濟(jì)權(quán)利主張的對象，為物業(yè)服務(wù)及時(shí)提供與物業(yè)服務(wù)區(qū)域有效維護(hù)創(chuàng)造前提。業(yè)主依法改變共有部分用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)人。
三、物業(yè)服務(wù)合同的終止
（一）業(yè)主共同決定解除物業(yè)服務(wù)合同
業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，如果物業(yè)服務(wù)合同對通知期限有明確約定，按照其約定。如果沒有約定或者約定不明確，應(yīng)當(dāng)提前60日通知，并且應(yīng)當(dāng)采取書面形式。未提前通知的，只有在期限屆滿之后，解除才發(fā)生效力，而非解除無效。這也是基于特殊的政策考量，給物業(yè)服務(wù)人一定的準(zhǔn)備期，以此減少業(yè)主的賠償責(zé)任，避免業(yè)主承擔(dān)過重的賠償責(zé)任進(jìn)而產(chǎn)生社會問題和執(zhí)行難題。
解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。在合同是因不可歸責(zé)于業(yè)主的事由而被解除的情況下，業(yè)主不承擔(dān)賠償責(zé)任。
（二）續(xù)聘物業(yè)服務(wù)人
在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，依據(jù)民法典第278條規(guī)定，業(yè)主有權(quán)共同決定續(xù)聘或者解聘物業(yè)服務(wù)人，這要求由專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決，并且經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。在業(yè)主共同決定后，由業(yè)主委員會，或者未設(shè)立業(yè)主委員會情況下由全體業(yè)主，依據(jù)業(yè)主的共同決定而與物業(yè)服務(wù)人續(xù)聘或者解聘。同樣，如果業(yè)主委員會未經(jīng)業(yè)主大會同意，擅自續(xù)聘或者解聘，業(yè)主大會不予追認(rèn)的，業(yè)主委員會的行為對全體業(yè)主不具有法律約束力，由此產(chǎn)生的后果由業(yè)主委員會中負(fù)有責(zé)任的個(gè)人承擔(dān)。
物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，物業(yè)服務(wù)人不負(fù)有訂立新物業(yè)服務(wù)合同的義務(wù)，無論業(yè)主是否共同決定續(xù)聘，物業(yè)服務(wù)人都可以不同意續(xù)聘。物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘的，除非合同對通知期限另有約定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前90日書面通知業(yè)主委員會，未成立業(yè)主委員會的情形中，應(yīng)當(dāng)書面通知業(yè)主。
（三）不定期物業(yè)服務(wù)合同
在物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，但是物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人之間形成事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，但是服務(wù)期限為不定期。不定期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)合同相同，因此，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)依據(jù)原物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主也應(yīng)當(dāng)按照原物業(yè)服務(wù)合同的約定支付物業(yè)費(fèi)。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前60日書面通知對方。
（四）物業(yè)服務(wù)人的交接義務(wù)
物業(yè)服務(wù)人在合同終止后的交接義務(wù)是物業(yè)服務(wù)人最為重要的后合同義務(wù)之一。交接義務(wù)的具體內(nèi)容包括：退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，交還物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等，配合新物業(yè)服務(wù)人完成交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。
（五）原物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)
物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)。
四、相關(guān)法律
《中華人民共和國民法典》第937條至第950條。
來源：中國法律咨詢中心
責(zé)任編輯：馬毓晨 廖衛(wèi)華
總平臺審核編輯：韓新春
